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核心区 100㎡的 “隐性价值” 比面积更值钱。中环附近的 100㎡住宅，单价 30 万 /㎡，总价 3000 万，看似贵得离谱，但每平米里都藏着 “资源密度”：步行 5 分钟到地铁站，楼下就是国际学校，周边 3 家三甲医院，24 小时便利店和米其林餐厅随处可见。这些配套让房子的 “使用效率” 极高 —— 早上 7 点出门，8 点就能到公司；孩子放学自己回家，家长不用接送；老人看病步行可达。数据显示，这类房子的租金回报率虽只有 2.8%，但过去五年年均增值 8%，因为 “便利” 这种资源在香港永远稀缺。更关键的是，它的 “流通性陷阱” 极小，哪怕急用钱，挂牌两个月内基本能出手，接手的人多是金融高管或跨国公司外派人员，对价格敏感度低。
郊区 100㎡的 “面积泡沫” 最容易迷惑人。元朗的 100㎡住宅，单价 10 万 /㎡，总价 1000 万，乍看比核心区便宜太多，却藏着三个陷阱。第一个是 “通勤成本陷阱”：到中环要 1 小时地铁，每天往返 2 小时，十年下来就是 7300 小时，相当于少赚了近百万工资。第二个是 “配套溢价陷阱”：郊区的商场、学校、医院数量只有核心区的 1/5，为了享受同等资源，每年要多花 2 万在交通和补习班上。第三个是 “增值陷阱”：过去五年，元朗 100㎡房子年均涨 4%，只有核心区的一半，因为接盘侠多是预算有限的首次置业者，一旦楼市波动，他们最先停手，导致房价抗跌性差。有位投资者 2020 年在元朗买了 100㎡住宅，2023 年想换房，发现挂牌半年才卖出，还比买入价低了 5%。
同样 100㎡，核心区和郊区的 “实用率陷阱” 也天差地别。核心区的新盘实用率多在 75% 以上，100㎡实际能用到 75㎡；而郊区的老房实用率可能只有 65%，100㎡实际使用面积 65㎡，比核心区小 10㎡。更坑的是 “公摊陷阱”：郊区楼盘常把会所、花园也算进公摊，导致实际得房率更低。比如新界某楼盘，宣传 100㎡三居室，实际客厅摆下沙发就没剩多少空间，主卧放不下 1.8 米的床，这种 “名义面积” 根本撑不起家庭生活需求。反观核心区的老楼，虽然楼龄长，但设计紧凑，没有花里胡哨的公摊，100㎡能做出四居室，每个房间都够用。
租金回报率的 “表面陷阱” 最容易误导人。郊区 100㎡住宅月租约 2 万，回报率 2.4%；核心区 100㎡月租 5 万，回报率 2%，看似郊区更划算。但仔细算会发现，郊区的空置期平均 3 个月，核心区只有 1 个月，实际年收益郊区是 20 万，核心区是 58 万，差距瞬间拉大。而且郊区的租客流动性高，每年换租客要花 1 个月租金做中介费和装修，进一步拉低收益；核心区的租客多是长期居住的高管家庭，租期稳定，十年下来能多赚近百万租金。
香港房产投资的 “面积真相” 是：核心区买的不是面积，是 “时间和资源”；郊区买的不仅是面积，还有 “隐性成本”。对家庭来说，核心区 100㎡能省下的通勤时间、教育投入、医疗便利，折算成钱可能比房价差价还多；对投资者来说，核心区的高流通性和抗跌性，能避免郊区房产 “卖不掉、租不高” 的尴尬。当然，这不是说郊区一定不能买，而是要算清 “面积之外的账”—— 如果工作在新界，且十年内不打算换房，郊区 100㎡可能更合适；但如果在中环上班，且有换房计划，核心区的小面积可能比郊区的大面积更明智。
